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L房地产开发企业委托审计的风险分析 —案例分析报告
日期:2018-12-24 12:10:06  发布人:财经系  浏览量:539

摘要

L房地产开发企业作为首次被审计的单位,接受其委托对其进行审计开始前的审计风险分析是整个任务的首要前提和重要环节。本文将主要从详细了解L房地产开发企业及其所处的外部环境和内部控制两个方面来判断是否接受该企业的委托对其进行审计。首先大家将从被审计单位本身及其外部环境进行分析,房地产行业近年来发展得如火如荼,虽然政治环境对房地产行业的发展有一定的限制,但市场环境却将这一限制进行了弱化,所以总的来看外部环境对2007-2008年期间房地产行业的发展有着很大的推动作用;其次从企业的内控制来看,该企业设计了合理有效的组织机构和职务分工,拥有较好的内部管理控制,但内部会计控制上存在一定的缺陷,该企业没有做到严格的会计管理。从以上两方面来看,虽然存在一定的漏洞和风险,但我认为这些风险属于可接受的范围内,因此我认为可以接受该企业的委托对其进行详细审计。

 

一、企业基本情况

L房地产开发企业属于有限责任企业位于成都市温江区,企业主要经营范围为房地产的开发并对化工材料、建筑材料等进行销售。该企业成立于2006年1月25日,注册资本为2000万(分别由惠先生、梁XX、周XX、梁DX等4名自然人股东共同投资),其中:惠先生持股比例30%;梁XX持股比例21%;周XX持股比例21%;梁DX持股比例28%。

企业未设董事会、监事会,设有的财务部、销售部、行政人事部、工程部均由实际控制人(总经理)直接领导。企业平均职工人数37人,其中财务部三人(出纳1人、会计1人、经理1人);销售部七人(总理1人、销售员6人);行政人事部两人(经理1人、文员工1人);工程部三人(经理1人、预算1人、土建工程师1人)。每一个管理部门均设有一名负责人。从企业基本结构可以看出企业治理结构合理。

(一)、具体项目情况

2006年9月11日,经成都市温江区发展计划局投资项目备案,备案名称为“揽胜芙蓉”,进行“住宅楼及商业用房”建设,总建筑面积82788㎡,计划总投资额11700万元(其中:土建投资6360万元)。项目建设规模于2007年11月12日出具了“测(2007)XXX号” 测绘报告,测定1—20幢住宅75,972.52㎡、21—23幢商业2,380.52㎡,共计面积78,353.04㎡。又于2008年7月25日出具了“测(2008)XXX号” 测绘报告,测定了20幢-1层地下车库总建筑面积2901.23㎡、24幢综合楼面积696.75㎡,共计建筑面积3,597.98㎡。本项目测定总建筑面积81,951.02㎡;分套合计数为81,951.69㎡,与报告总数81,951.02㎡相差0.67㎡,属于分户面积的分摊尾差。本项目的可售面积中,无拆迁户回迁面积、无公共配套的幼儿园等面积。但20幢-1楼地下车库中,有消防设施等占用面积593.46㎡、24幢2楼为物业管理用房275.97㎡为不可售面积,不可售面积合计869.43㎡。可销售面积81,082.26㎡,具体为1-20幢住宅全部为可售768套75,973.20㎡、20幢地下车库可售部分81个车库2,307.77㎡(编号至82,但未编80号)、21-23幢商业19套2,380.51㎡、24幢会所1层商务办公用房420.78㎡。

在开发过程中,根据开发进度,向成都市温江区房产管理局申请了房屋预售,经成都市温江区房产管理局审批,开始对1—20幢住宅、21—23幢商业、24幢会所进行预售。截止2008年4月30日已经对外销售76,342.42㎡,其中:住宅763套75484.62㎡,商业用房6套777.06㎡、车库3套80.74㎡。销售面积占可售面积81,082.26㎡的94.15%,余4,739.84㎡未售,其中:住宅5套488.58㎡,商业用房14套(24幢1层商业办公用房算1套)2,024.23㎡、车库78个2,227.03㎡。企业自报本项目应税收入203,843,532.00元;实际销售的763套房屋,对应面积为75,484.62㎡,含20幢的地下车库、21—23幢的商业、24幢1楼商务办公用房,取得销售收入3,303,492.00元;会计账面核算的开发成本,账面总额166,855,232.26元,企业开发间接费3,315,592.65元(包括管理费用、财务费用、销售费用)。

 

二、案例分析

(一)外部环境分析

1、政治环境(法律、法规)

在房地产蓬勃发展的时期,房价也不断高涨,国家因此出台了一些相关的政策以及法律法规来对房地产行业进行相应的调整,同时也出台了一些规定和政策来调节房价以及对房贷的控制。从2006年开始到2007年国家出台了许多相关的政策及法律法规。

①2006年3月5日,温家宝提出要急需解决部分城市房地产投资规模过大和行架上涨过快问题,表明了中央政府对房地产是否含调控的一个主要政策指向。政策上要求发展经济适用房。

②2006年4月28日,上调房贷利率,央行全面上调各档次贷款利率0.27%,其中5年期以上的银行放贷基准率由6.12%上调至6.39%,这是央行加息后短短一年多时间内再次上调利率,此次加息主要是为抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。

③2006年5月17日,提出“国六条”,切实调整住房供应结构;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、合理控制城市房屋拆迁规模和进度、新一部整顿和贵方房地产市场秩序、完善房地产统计和信息披露制度。

④2007年5月29日,出台9部委“十五条”,国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》,对国“六条”进一步细化,而且在套型面积,小户型所占比率、新房首付等方面做出了量化规定,提出90平米、双70%的标准。

⑤2006年7月6日,规范房产交易秩序,要求房地产企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房,同时加强房地产广告发布管理,未能取得预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。

⑥2006年8月1日,强征二手房转让个人所得税,各地税局在全国范围内统一强制征收二手房转让个人所得税。

⑦2007年1月1日,土地有偿使用费,新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍,同时继续实行中央与地方3:7分成体制,相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

⑧2007年3月16日,《中华人民共和国物权法》,物权法规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,并规定了物业税等方面条例。

从上面8条国家行政规定及相关法律法规可以得出,国家在这段期间主要针对调整住房结构和稳定住房价格两个方面来制定了相关政策。政府虽然对于房地产行业的发展是支撑的,但房价的突飞猛进也使得政府不得不制定一些相关政策及法律法规来对房地产行业进行限制和控制。由于房地产的迅猛发展,这段时间国家出台的政策及法律法规主要是对房地产行业进行调控,加强了对房地产行业的监管。因此,从国家政策及法律法规的角度来看,对于房地产行业的发展来说是有一定的制约性,但同时也规范了房地产行业的市场秩序。

 

2、市场环境

据统计,2006年成都市商品房成交均价为4472元/平方米,同比上涨9.5%,其中住宅成交均价为4256元/平方米,同比上涨12.9%,涨幅较2005年回落了3.4个百分点。而2007年成都市新开住宅的整体均价为每平方米5152.2元。2007年成都一手住宅年成交均价为5394元/平方米,环比上升24%。当年12月,成都一手住宅市场成交均价创下新高,达6129元/平方米。在房价稳步上涨的同时,成都房地产市场的供应量也同步上升。

 

2007年成都市新开住宅楼盘419个,其中主城区新增楼盘239个,占到总体供应量的57.17%;郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区,郊区新增楼盘180个。随着主城区土地的稀缺,郊区市场所占比例份额越来越重。与2006年相比,2007年整个成都市房地产市场供应增加239.58万平方米,增长14.59%;主城区新增供应量增加157.33万平方米,郊区住宅新增供应量达到81.25万平方米。不难看出,2006-2007年的两年之中,成都房地产市场在房价上涨的同时,其供应量也逐渐增大,且增幅水平相当大。在这两年,无论是房地产市场价格,还是进驻成都的房地产开发企业,都到达了历史上的一个高峰期。
    同时,2007年成都正式获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,对于成都房地产市场来说,影响重大。无论是土地市场的改革,还是城市新区的推进,或者是城市居住配套的完善,城乡综合配套改革试验区的设立,对成都房地产市场的发展具有极其深远的意义。2007年6月7日,国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》。对于成都房地产市场来讲,试验区将在土地市场的整理,以及城市进一步扩大化产生聚合效应,与此同时,试验区的高标准、高要求将对成都未来房地产市场中的产品、价值等因素起到促进作用。

 

3、结论

从市场环境来看,需求市场的急速膨胀给成都房地产行业带来了极大的推动作用,市场环境的各个方面都有利的推动着成都房地产行业的快速发展。综合政治环境以及法律法规来看,虽然在这段期间内国家出台了很多相关的政策及法规来调整和控制以及监督房地产行业的发展,同时也对房地产行业的发展有着深刻的影响,但整个市场有利的环境却推动着房地产行业迅猛发展。市场环境的有力条件将国家政策及法律法规对房地产行业的影响进行了一定的弱化,使其对房地产行业的影响小于市场环境。所以从整个外部环境来看,房地产行业在成都的发展具有很大的优势,因此在审计该企业时,审计人员可以不用过多的担心该企业会因为发展受限而做出一些违反规定的做法。

 

(二)内部控制分析

1、企业内部控制基本情况

该企业根据企业内部管理的实际情况,拟定了工程管理、销售备案、费用报销等内部管理的规定,但是均没有形成文字档案。

主要销售业务流程:了解潜在购房人的需求—向客户推荐房型—带领客户看房—客户选房—签订购房意向书—约定签订购房合同日期—签订购房合同标识并上报已售房—收取购房款—催客户办理按揭—联系按揭银行—交房—根据房管局测定面积计算应补应退购房款—向财务部提交购房人交款信息—财务部开具发购房发票—将发票提供给客户—代办产权国土证。销售员与客户进行价格谈判,一次性付款优惠5%,按揭客户优惠2%,特别情况需报销售经理,可增加1-2%优惠,个别情况报总经理审批。

销售员领取基本工资,按照实际收取售房款的千分之五提取奖励金。售房合同在行政人事部加盖企业公章。销售部有客户来访、来电登记簿,销售房屋统计表。

财务部职责:核对购房意向书—开具购房订金收据—收取订金—复核购房合同—收取购房款。复核售房款实际到账情况,复核销售提成,报总经理审批后支付。审核面积测定表、售房合同,收退房款,开具发票。

支付工程款流程:工程部选择施工单位—价格谈判—向总经理报价—签订施工(采购合同)—验收—填制请款单—预算员复核—总经理审批财务付款。

财务部职责:审核实工合同(采购合同)—审核请款单—实际支付。

所有合同在行政人事部加盖公章,行政人事部负责合同以及销售提成的审核,并经总经理批准后方能加盖企业公章。复核销售表、核实可售房源、代办产权及国土证。

 

2、内部控制分析

   每一个成功优秀的企业都需要一个完善足够强劲的内部控制。内部控制环境是其他四要素产生作用的基础,从内部环境来看,企业拥有较为完善的治理结构,机构设置也合理,同时在权责分配以及人力资源政策方面的管理也合理。从企业内部控制基本情况来看,该企业的内部信息沟通与传递是十分及时、准确的,各个流程井然有序,内部的监督方面也设有相应的管理控制。但从该企业的内部控制基本情况以及各个流程来看,并未发现该企业在风险评估上有具体的体现,控制活动上也存在缺陷,并且,该企业虽然拟定了内部控制的相关规定,但是却均未形成文字档案。由此可以看出该企业的内部控制是存在缺陷的。

   从具体的业务来看,该企业出现了已售房无房号、发票列支错误、一系列无法取得合法合规发票的业务(销售费用、管理费用、预付建筑工程款等)等问题。由此可以看出,虽然该企业设有较为合理的内部控制制度,但在实施方面却存在许多问题。综合整个内部控制来看,该企业的内部控制存在缺陷,并且在对内部控制的实施时也存在漏洞。尽管内部控制的制定与实施都存在一定的问题,对企业也有一定的影响,但并未对企业造成极其严重的后果,因此个人认为这些缺陷带来的风险在可接受风险范围内。

 

3、建议

从初步审计的情况来看,企业虽然设有具体的内部控制,但是内部控制是存在缺陷的,作为审计单位大家对它的内部控制是不信任的,因此大家需要扩大实质性审计的范围,增加检查的样本量。

根据初审情况发现的该企业内部控制出现的具体问题,本人有以下几点粗略的建议:①所有的内部控制规定及业务流程应该形成具体的文字档案;②企业应该根据具体的项目及时识别、系统分析经营活动中存在的风险,合理确定风险应对策略;③完善所有房号,严格区分已售房与未售房,对实物进行严格的控制与管理,建立专门的管理部门,专员负责;④严格发票管理,财务部门应加强财务管理,做到账表、账证、账实相符,做好发票管理控制。

 

三、结论

L房地产开发企业及其所处的外部环境和内部控制两个方面来分析。L房地产开发企业所处的外部环境对于企业的发展来说是一个利好的情形,在这个利好的情况下企业进行舞弊的可能性降低;同时良好的外部环境对企业的可持续发展也是有利的,而且该企业土地竞标、房屋建设以及房屋销售都根据国家相关的规定进行并未出现一些严重的违规操作,企业在未来持续盈利的可能性较大,不存在将要进行破产清算或其他清算的可能性。从内部控制来看,虽然L房地产开发企业内部控制不完善存在一定的缺陷,但内部控制的基本结构还是对企业发展起着积极的推动作用,只需要进一步完善内部控制即可。

从大家自身的胜任能力这一方面来看,大家有以下几点来证明自身的可胜任能力:第一,大家有从事过房地产行业审计工作经验的专业人才,熟悉审计单位项目;第二,大家坚持独立、客观、公正的原则,没有影响独立性的因素存在。从大家对客户的初步了解,可以得出以下关键点:第一,从预审情况来看,该企业的项目没有从外部金融机构融资,不存在金融债务风险;第二,从预审情况来看,该项目基本接近完工,不存在烂尾的可能,经大家现场实地勘察,不存在影响约定交房的因素;第三,该企业股东没有终止经营的意图,项目销售情况良好,项目不会出现资金链断裂的风险;第四,从委托人的审计目的来看,属于正常审计目的,没有非正常特殊要求。综合以上分析,我认为大家有能力并且可以接受L房地产开发企业的委托对其进行详细审计。

    

    

    甘晓慧    

   1541620329

15级审计学三班 

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